现在是南佛罗里达的繁荣时期。

在迈阿密市中心，佛罗里达州最高的办公大楼正在清理地面，150万平方英尺的大楼将由尚未在该州实际存在的公司入驻。

以瑞吉(St. Regis)和华尔道夫-阿斯托利亚(Waldorf-Astoria)为名的共管公寓楼也计划在该地区建设。这些楼盘的竣工还需要数年时间，但未建成的楼盘大部分都是用买家的定金认领的。

在更北的西棕榈滩(West Palm Beach)，情况也是如此。今年第二季度，高盛(Goldman Sachs)和贝莱德(Blackrock)等金融巨头的到来，将写字楼租金推至创纪录高位。现在，拥有私人露台和游艇租赁服务的新工作场所正在沿着城市的海滨拔地而起，而建筑商正在为这些未来的员工规划公寓。

纽约市写字楼业主Savanna的首席执行官尼克·比恩斯托克(Nick Bienstock)说:“我们有四五千名尚未到达的人来到西棕榈滩。”萨瓦纳渴望在这个市场上分一杯羹，现在正在进行它在佛罗里达的第一笔投资，一套275个单元的共管公寓，名为奥拉拉，这是西棕榈滩正在开发的3000套新住宅的一部分。

在向“阳光之州”(Florida)大举移民的3年多时间里，佛罗里达州房地产市场的表现继续超过美国几乎所有其他地区。这里最初是一个气候温暖、不受流行病限制的避风港，现在已经变成了一个不仅迎合目前涌入的专业人士的地方，而且在更多专业人士还将到来的前提下，这里也会加倍投入。

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“上世纪80年代的佛罗里达正在消失，”佛罗里达大西洋大学商学院(Florida Atlantic University’s College of Business)的住房经济学家肯·h·约翰逊(Ken H. Johnson)说。“我们只是没有像过去那样得到那些退休社区的固定收入人士。我们吸引了收入丰厚的人，他们通常会带来工作和就业机会。”

事实上，根据财务咨询公司SmartAsset最近的一份报告，佛罗里达州是25至36岁收入至少20万美元的专业人士的首选目的地。

最关键的是，近年来，高收入者迁入佛罗里达的人数与迁出佛罗里达的人数之比超过三倍。除了年轻人和工作机会，这些新移民还带着现金来到这里，在一个住房几乎不足的州抢购住房。

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其结果是:这个市场几乎在所有的榜单上都占据了首位。例如，根据约翰逊与人合著的一份月度分析报告，在美国房价最贵的10个房地产市场中，有7个在佛罗里达州。这意味着，与过去27年的平均价格相比，佛罗里达州的购房者正在为他们的房屋支付最高的溢价。据房地产经纪公司Redfin的数据，迈阿密8月份的房价中位数较上年同期上涨了14.6%，邻近的劳德代尔堡(Fort Lauderdale)的房价中位数上涨了5.3%。自2010年以来，劳德代尔堡市中心的人口增长了80%。

与此同时，其他被大肆宣传的大流行时期的“繁荣城镇”正在经历持续的下跌:凤凰城的房价在8月份下跌了2%，沃斯堡下跌了2.7%，而在Redfin的价格涨幅排行榜上排名垫底的奥斯汀则暴跌了7%。这是个好消息:这些数据是在凤凰城和奥斯汀几个月前出现两位数的修正之后出现的。

佛罗里达国际大学(Florida International University)霍洛房地产学院(Hollo School of Real Estate)院长埃利·贝拉查(Eli Beracha)说:“德克萨斯州和佛罗里达州不同，尽管两者都被认定为免税州。”“佛罗里达被视为热带度假胜地，你也可以住在那里。人们就是不去达拉斯度假。”

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在疫情期间，佛罗里达州是美国财富流入最多的州。根据华盛顿智库经济创新集团(Economic Innovation Group)的数据，仅在2021年，新移民就使该州的应税收入增加了393亿美元，是排名第二的德克萨斯州的三倍多。

九月份公布的人口普查数据显示，这种增长将继续:佛罗里达州的人口增长了2.13%。在2021年至2022年之间，这是美国最大的增幅。

房地产评估公司Miller Samuel的总裁乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说:“佛罗里达州正在以一种其他地方没有的方式进行重置和重组。”当前周期的不同之处在于，“所有这些都是在没有巨大的国际需求的情况下发生的”，而国际需求曾推动了佛罗里达州的住房和人口繁荣。那么，到底是什么呢?

“纽约人是新的外国买家，”米勒说，他指的是仅在2021年和2022年就有近13万帝国大厦人搬迁到阳光之州。

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米勒补充说，这些新居民中的许多人在不同的城市生活，同时把不征收所得税的佛罗里达作为他们的主要居住地。难怪迈阿密出现了一股装修公寓的建设热潮，业主可以在他们不在的时候很容易地租到这些公寓。

佛罗里达对北方人有明显的吸引力。受够了大城市的犯罪和生活质量的不足——以及那些税收优惠和海滨家庭办公室的诱惑——该州为美国城市许多最严重的弊病提供了现成的解决方案。“这只是人们选择的一种不同的生活方式，迈阿密是其中的一大受益者，”迈阿密世界中心联合公司(Miami Worldcenter Associates)的管理合伙人尼廷·莫特瓦尼(Nitin Motwani)说。该公司是占地27英亩的迈阿密世界中心区的主要开发商，该项目耗资60亿美元，横跨10个街区。

莫特瓦尼说，他经常接到高管们的电话，要求他们在向南搬迁时提供后勤帮助。“有时只是‘我们应该去哪里看?’”莫特瓦尼说。“其他时候，则是谈论人才，或者‘你能帮我介绍另一位离职的高管吗?’”

这个建议是非常必要的:据今年的媒体报道，迈阿密地区的顶级学校已经变得如此拥挤，以至于新来的亿万富翁真的要开出数百万美元的“慈善”支票，以确保他们的孩子能上这些学校。

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从各方面来看，佛罗里达州的房地产市场都表现优异。虽然这可能对投资者有利，但缺乏负担得起的住房已经成为政策制定者的一个问题，他们正试图鼓励开发价格更合理的公寓。佛罗里达政策项目(Florida Policy Project)最近的一份报告显示，全州有100多万居民将收入的50%以上用于住房。不断上涨的房主保险费只会让事情变得更糟。根据佛罗里达公寓协会(Florida Apartment Association)最近的一项研究，到2030年，佛罗里达州将需要大约50万套新住房，以控制成本并满足未来的需求。

不出所料，佛罗里达的住房短缺已经转化为全国最高的房价涨幅。Miller Samuel的数据显示，自2019年年中以来，迈阿密的住宅和公寓价格中位数上涨了64%。相比之下，同期洛杉矶的房价上涨了14%，曼哈顿则下跌了1.2%。迈阿密以外地区的房价涨幅也很强劲，博卡拉顿和德尔雷比奇分别上涨了62%和59%。

根据Miller Samuel的数据，在金融密集型的棕榈滩，住宅房地产受到疫情的冲击，自2019年第二季度以来上涨了141%。虽然房价开始降温，但今年已经有至少五套住宅的成交价超过5000万美元，其中包括拉什·林堡(Rush Limbaugh)遗孀以1.55亿美元的价格出售的一套住宅。

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“四十年前，棕榈滩是老年人度过晚年的地方，现在绝对不是这样了，”萨凡纳的比恩斯托克说。

与住宅开发商非常相似，商业地产投资者也在帮助南佛罗里达州保持其房地产优势，根据MSCI real Assets的数据，2021年和2022年，商业地产投资者向这三个地区县投入了630多亿美元。

在迈阿密，纽约的Related Cos和太古地产(Swire Properties)押下了迄今为止最引人注目的赌注，认为迈阿密的人力和经济资本迁移是永久性的、持续的。开发商目前正在建造佛罗里达州最高的商业大楼，位于市中心150万平方英尺(1,000英尺)高的One Brickell City Centre。

迈阿密需要像One Brickell这样的开发项目:根据迈阿密市中心发展局(Downtown Development Authority)的数据，去年公司搬迁数量增长了33%，而迈阿密金融公司管理的总资产在2022年8月达到了3900亿美元，高于2019年的750亿美元。

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太古美国业务零售和商业租赁高级副总裁戴维•马丁(David Martin)表示，缺失的环节“是高质量的办公空间，这正是我们的目标。”事实上，据高力国际(Colliers)的数据，今年第二季度，迈阿密-戴德县(Miami-Dade County)的写字楼空置率仅为10.4%，而曼哈顿的空置率为17.8%，旧金山的空置率超过30%。由于新建的耗资62亿美元的亮线高速铁路服务，现在从市中心到博卡拉顿和棕榈滩的通勤也更方便了。

其他总部位于纽约的开发商——从曾拥有通用汽车大楼的房地产巨头哈里•麦克洛，到克莱斯勒大楼的所有者阿比•罗森，再到上东区的公寓之王纳夫塔利集团——都在计划他们在佛罗里达的首次亮相。“仍然有人口迁移，”亿万富翁开发商理查德·勒弗拉克说，自疫情爆发以来，他在南佛罗里达州的员工人数增加了一倍多。“它不像COVID期间那样引人注目，但仍然是一个稳定的流。”

至少就目前而言，有迹象表明，无论从短期还是长期来看，新移民都将继续涌入:迈阿密目前的大都会区人口为626万，预计到2030年将再增长7%。在抵押贷款利率飙升和通胀持续的情况下，许多专家担心，这可能有助于佛罗里达州抵御美国房地产市场最终的低迷。甚至是经济衰退:根据佛罗里达大学GeoPlan中心最近的一项研究，到2070年，该州的人口可能会从目前的2170万激增到3300万。

约翰逊教授说:“我们佛罗里达的经济是在加州大约20世纪60年代末真正开始扩张的时候。”“这里一直都有天气和海水，但现在这里也有职业机会。这种扩张将持续相当长的一段时间，我们将在相当长的一段时间内谈论住房问题。”

本文作者奥什拉特•卡米尔是《最高与最佳》(Highest & Best)杂志的发行人，该杂志是有关南佛罗里达州房地产和财富迁移的时事通讯，曾任彭博新闻社(Bloomberg News)房地产记者。